Quel avenir pour la SCPI ?

L’image que l’on associe communément à l’immobilier est celle d’une maison ou d’un immeuble d’habitation. Affranchissez-vous de ce cliché et voyez l’immobilier autrement !

En effet, parce qu’un investisseur en immobilier physique n’acquiert le plus souvent qu’un seul bien locatif, les risques se concentrent sur cet actif.

Nature

De quoi s’agit-il ? Au lieu d’acquérir directement un bien immobilier physique, l’épargnant investit dans un placement collectif. Il acquiert des parts d’une SCPI (société civile de placements immobiliers), propriété collective de biens immobiliers. L’objet de la SCPI est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier collectif. Ses associés, porteurs de parts, reçoivent les loyers provenant de la location des locaux de la SCPI.

L’immobilier papier évite les écueils propres à un investissement locatif en immobilier physique et présente de nombreux atouts exclusifs.
La fiscalité des SCPI est la même que celle de l’immobilier physique.
Bien sûr, les SCPI peuvent aussi être acquises à crédit.
Elles peuvent également faire l’objet d’un démembrement.

Accessibilité avec un montant minime et librement déterminé

Les SCPI permettent d’accéder au marché immobilier, quel que soit votre budget. Puisque l’investisseur acquiert des parts, la somme investie peut être définie précisément, par paliers de 250 € environ. Ainsi, investir 5.000 € en SCPI, c’est possible ! Des investissements successifs peuvent même être effectués.

Mutualisation

Seule la diversification géographique, économique (habitation, bureaux, commerces, entrepôts) et structurelle (maisons, appartements, surfaces…) réduit les risques patrimoniaux, en termes de revenus et de plus-values. La détention collective, source de mutualisation des risques, apporte la réponse à ce besoin.

Délégation de la gestion à des professionnels

La qualité de signature des gestionnaires est primordiale : la régularité des revenus et le bénéfice des plus-values potentielles en dépendent.

Fiscalité des revenus

Les revenus délivrés par les SCPI sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers.
Ainsi, les SCPI sont accessibles dans de plusieurs cadres fiscaux distincts, un panachage étant évidemment possible :
« revenus fonciers ordinaires » (« SCPI de rendement »)
« déficits fonciers » (« SCPI de déficits fonciers »)
« revenus fonciers ordinaires » (« SCPI de plus-value »)

Fiscalité des plus-values

En cas de cession de tout ou partie des parts, la plus-value est imposée au taux de 19% majoré de 17,2% (prélèvements sociaux), soit 36,2% au total.
Une surtaxe progressive de 2% à 6% frappe les plus-values au-delà de 50.000 €.
Un abattement annuel pour durée de détention des parts est accordé.
L’objectif de cet investissement réside dans la conservation durable des parts.

Disponibilité des actifs

La totalité – ou seulement une fraction – des parts acquises par l’investisseur peut être cédée, si nécessaire. Il conviendra de rechercher une contrepartie, c’est-à-dire un acheteur, à un prix donné. Les sociétés de gestion des SCPI prennent en charge ces opérations.

Transmission patrimoniale

Dans un contexte successoral, chacun des héritiers peut recueillir une fraction des parts de SCPI, avec la liberté de conserver ou de céder isolément les parts, l’indivision étant alors écartée.

Financement

Bien sûr, les SCPI peuvent être acquises à crédit. Néanmoins, les offres de financement sont moins nombreuses et moins avantageuses que pour l’immobilier physique.

Durée de détention

Les SCPI constituent des supports de placement à long terme.
Lors de l’investissement, la valeur de souscription des parts (achat) est supérieure à leur valeur de retrait (revente).
Les SCPI ne peuvent fournir aucune garantie sur le rendement, le capital, la liquidité des parts.

SCPI de rendement

Constituez-vous des revenus récurrents, grâce aux « SCPI de rendement » !

Ces investissements immobiliers collectifs gérèrent des revenus sûrs, réguliers et sans aucun souci de gestion. Il sont souvent qualifiés de placements de « bon père de famille ».
Le patrimoine des SCPI de rendement se compose d’actifs immobiliers mis en location. Chaque trimestre, vous percevez une quote-part de ces loyers nets des frais de gestion et de charges.

Les avantages des leaders du marché de la SCPI

Votre investissement immobilier est totalement confié à un ou plusieurs intervenants de premier plan du marché des « SCPI de rendement ».
Leur démarche professionnelle privilégie la rigueur et la méthode. Elle permet de gérer le risque locatif et le coût d’exploitation. Elle facilite aussi la revente des actifs.
Pour vous, l’expérience et l’expertise des gestionnaires dans le domaine de l’investissement immobilier collectif constituent une très forte valeur ajoutée.
Nous recommandons un panachage du plusieurs SCPI, dans une salutaire optique de diversification.

Les avantages fiscaux des « SCPI de rendement »

Vous bénéficiez en tous points de la fiscalité applicable à un investissement immobilier physique.

Performances

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Attention ! De manière contre-intuitive, classer les SCPI par performances décroissantes revient en réalité à établir un palmarès des SCPI les plus risquées. L’immobilier est une classe d’actifs à part entière et les SCPI n’échappent pas à la notion de risque.

Nous avons sélectionné les « SCPI de rendement » gérées par les leaders du marché de la SCPI. Ainsi, nous préconisons toujours un panachage de plusieurs SCPI, afin de profiter de la mutualisation permise par ce type d’investissement.

SCPI en démembrement

Le principe de l’investissement en démembrement

Le principe est celui de l’acquisition de la seule nue-propriété de parts de SCPI de qualité, assortie d’un usufruit temporaire de 1 an à 20 ans, octroyé à des investisseurs institutionnels. Au terme de la période prévue, l’investisseur possèdera alors la pleine propriété du bien.
L’investisseur ne finance ainsi qu’une fraction de la valeur totale du bien selon la durée de l’usufruit.

L’objectif de l’investissement en démembrement

L’objectif est de sécuriser et simplifier l’investissement :
en éliminant totalement les contraintes et les risques locatifs, intégralement supportés par l’usufruitier ;
en percevant dès le départ, sous forme d’une réduction immédiate du prix d’acquisition, la totalité des loyers, nets de charges, escomptés sur la période ;
en transférant sur l’usufruitier, pendant toute la durée, 100% des frais, taxes et charges.

La rentabilité de l’investissement en démembrement

Pendant la période de détention, la nue-propriété se valorise proportionnellement à la durée écoulée de l’usufruit. Le profit de l’opération est perçu sous forme de plus-value, en totale exonération d’impôt à l’échéance.
Pendant toute la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité, ni sur le revenu, ni sur le patrimoine : impôt foncier et IFI.

SCPI de plus-value

La spécificité de la « SCPI de plus-value »

Grâce aux capitaux collectés, la SCPI investit dans une sélection d’immeubles à usage d’habitation, essentiellement à Paris.
La démarche professionnelle privilégie la rigueur et la méthode.
Ainsi, la constitution du patrimoine repose sur une sélection :

• d’appartements soumis à la loi de 1948 ;
• d’appartements acquis en viager ;
• d’appartements acquis en nue-propriété ;
• d’appartements acquis en vue de générer des plus-values après travaux.

Ces actifs immobiliers sont acquis avec une forte décote qui disparaît lors de leur cession, générant alors des plus-values.
Les loyers sont intégralement mis en réserve pour financer les travaux de rénovation.
Pour vous, l’expertise des intervenants constitue une très forte valeur ajoutée.

Les avantages fiscaux de la « SCPI de plus-value »

Des plus-values peuvent être distribuées annuellement, nettes de toute fiscalité, acquittée par la SCPI.

Fiscalité des revenus locatifs

La SCPI de plus-value étant une SCPI de capitalisation, c’est à dire ne distribuant aucun revenu, votre investissement n’est soumis qu’à l’impôt dégressif sur les plus-values immobilières.

Fiscalité des plus-values immobilières

En cas de cession de tout ou partie des parts, la plus-value est imposée au taux de 19% majoré de 17,2% (prélèvements sociaux), soit 36,2% au total.
Une surtaxe progressive de 2% à 6% frappe les plus-values au-delà de 50.000 €.
Un abattement annuel pour durée de détention des parts est accordé comme suit (au titre de l’impôt sur le revenu) :
L’objectif de cet investissement réside dans la conservation durable des parts.

SCPI de déficit foncier

Réduisez la fiscalité de revenus fonciers existants

Avec la SCPI de « déficit foncier », effacez les impôts (jusqu’à 45%) et les prélèvements sociaux (17,2%) sur vos revenus fonciers, en effectuant un placement immobilier !

Le principe de l’investissement en SCPI de « déficit foncier » : la rénovation du bâti ancien

Grâce aux capitaux collectés, la SCPI investit dans une sélection d’immeubles à usage d’habitation, situés en centre-ville, exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.

Pour la réalisation des travaux, la sélection porte sur des entreprises détenant un savoir-faire dans le domaine de la réhabilitation. La démarche professionnelle privilégie la rigueur et la méthode.
Ainsi, la chaîne de rénovation des immeubles bénéficiera d’un contrôle externe du bon déroulé des travaux. De même, la fiscalité de l’investissement sera validée par un cabinet d’avocats fiscalistes spécialisés.
Pour vous, l’expertise des intervenants et le contrôle des étapes constituent une très forte valeur ajoutée.

Les avantages fiscaux de la SCPI de « déficit foncier »

Le dispositif fiscal est celui des revenus fonciers applicable aux particuliers détenant en direct des biens immobiliers locatifs.

Mécanisme des « déficit foncier »

Le dispositif fiscal permet d’utiliser les déficits fonciers pour supprimer sans limite les impôts (taux marginal jusqu’à 45%) et les prélèvements sociaux (17,2%) sur vos revenus fonciers existants ou, à défaut, sur votre revenu global (dans la limite de 10.700 € par an).
Des « déficits fonciers » proviendront de votre investissement en SCPI lorsque les charges déductibles qui lui sont liées excèdent l’ensemble de vos revenus locatifs.

Déficits fonciers provenant des travaux de rénovation

Les déficits fonciers générés par les travaux de rénovation (travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration) seront imputables sur vos revenus fonciers existants ou, à défaut, sur votre revenu global (dans la limite de 10.700 € par an).

Déficits fonciers provenant des intérêts d’emprunt

Les déficits fonciers liés aux intérêts d’emprunt seront imputables uniquement sur vos revenus fonciers, avec un report limité à 10 ans.

Investissement sans plafond

Puisque le dispositif relève du droit commun, vos gains fiscaux ne sont pas impactés par le plafonnement global des niches fiscales.

Exonération partielle de la plus-value

En cas de cession de tout ou partie des parts, la plus-value est imposée au taux de 19% majoré de 17,2% (prélèvements sociaux), soit 36,2% au total.
Une surtaxe progressive de 2% à 6% frappe les plus-values au-delà de 50.000 €.
Un abattement annuel pour durée de détention des parts est accordé.
Ainsi, l’objectif de cet investissement réside dans la conservation durable des parts.

Diversification du patrimoine

Grâce aux capitaux collectés, la SCPI investit dans une sélection d’immeubles à usage d’habitation, situés en centre-ville, exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.
Seule la diversification géographique et structurelle (surfaces) réduit les risques patrimoniaux en termes de revenus et de plus-value. La détention collective, source de mutualisation, apporte la réponse à ce besoin.

Gestion déléguée

La société de gestion prend en charge la gestion du patrimoine depuis la recherche des immeubles et des locataires jusqu’à l’entretien des logements puis la vente des immeubles. Vous êtes ainsi libéré de toute contrainte.

Des revenus réguliers

Le patrimoine de la SCPI se compose de logements qui sont mis en location. Chaque trimestre, après constitution du patrimoine, vous percevez une quote-part de ces loyers nets des frais de gestion et de charges.
Jusqu’à la mise en location des lots, vous encaisserez des revenus financiers. A compter de la date de location des logements, vous disposerez de revenus fonciers nets de charges.

Perception d’un capital

Vous percevrez un capital correspondant à la valeur des parts lors de leur cession ou à la dissolution programmée de la SCPI.

Les risques et inconvénients associés à l’investissement

Toute médaille a son revers !
L’investisseur doit être conscient de supporter les risques et inconvénients suivants :
pendant la constitution du patrimoine à rénover, la SCPI n’aura pas ou peu de recettes locatives ou financières ; elle ne percevra des loyers qu’à compter de la mise en location des immeubles acquis ;
la SCPI ne peut fournir aucune garantie sur le rendement, le capital, la liquidité des parts ;
la revente des parts n’est pas garantie ;
les investisseurs sur le marché secondaire ne bénéficieraient pas des avantages fiscaux ;
les parts doivent être conservées 3 ans au moins à compter de la dernière imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sauf à remettre en cause l’avantage fiscal ;
la durée de détention prescrite des parts est souvent de 15 années, correspondant à la durée de vie de la SCPI ;
à la dissolution de la SCPI, la plus-value sera partiellement imposée, selon la législation en vigueur.