SCPI de déficits fonciers - Placement et investissement immobilier

Réduisez la fiscalité de revenus fonciers existants

Avec la SCPI de « déficits fonciers », effacez les impôts (jusqu'à 45%) et les prélèvements sociaux (15,5%) sur vos revenus fonciers, en effectuant un placement immobilier !

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Grâce aux capitaux collectés, la SCPI investit dans une sélection d'immeubles à usage d'habitation, situés en centre-ville, exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.

Pour la réalisation des travaux, la sélection porte sur des entreprises détenant un savoir-faire dans le domaine de la réhabilitation. La démarche professionnelle privilégie la rigueur et la méthode.

Ainsi, la chaîne de rénovation des immeubles bénéficiera d'un contrôle externe du bon déroulé des travaux. De même, la fiscalité de l'investissement sera validée par un Cabinet d'avocats fiscalistes spécialisés.

La constitution du patrimoine repose sur une sélection :

de métropoles régionales françaises, à fort dynamisme économique et démographique ;
de communes aux qualités urbaines marquées (dessertes TGV, services, infrastructures, environnement...) ;
d'immeubles bourgeois : immeubles de caractère, situés dans les quartiers vivants et commerçants des centres-villes ;
d'immeubles principalement à usage d'habitation et disposant de commerces au rez-de-chaussée.

Pour vous, l'expertise des intervenants et le contrôle des étapes constituent une très forte valeur ajoutée.

Dispositif applicable

Le dispositif fiscal est celui des revenus fonciers applicable aux particuliers détenant en direct des biens immobiliers locatifs.

Mécanisme des « déficits fonciers »

Le dispostif fiscal permet d'utiliser les déficits fonciers pour supprimer sans limite les impôts (taux marginal jusqu'à 45%) et les prélèvements sociaux (15,5%) sur vos revenus fonciers existants ou, à défaut, sur votre revenu global (dans la limite de 10.700 € par an).

Des « déficits fonciers » proviendront de votre investissement en SCPI lorsque les charges déductibles qui lui sont liées excèdent les revenus locatifs qu'il génère.

Déficits fonciers provenant des travaux de rénovation

Les déficits fonciers générés par les travaux de rénovation (travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration) seront imputables sur vos revenus fonciers existants ou, à défaut, sur votre revenu global (dans la limite de 10.700 € par an).

Les travaux déductibles représenteront 55% de votre investissement, avec un étalement sur 2 années.

Déficits fonciers provenant des intérêts d'emprunt

Les déficits fonciers liés aux intérêts d'emprunt seront imputables uniquement sur vos revenus fonciers, avec un report limité à 10 ans.

Investissement sans plafond

Puisque le dispositif relève du droit commun, vos gains fiscaux ne sont pas impactés par le plafonnement global des niches fiscales.

Exonération partielle de la plus-value

En cas de cession de tout ou partie des parts, la plus-value est imposée au taux de 19% majoré de 17,2% (prélèvements sociaux), soit 36,2% au total.

Une surtaxe progressive de 2% à 6% frappe les plus-values au-delà de 50.000 €.

Un abattement annuel pour durée de détention des parts est accordé comme suit (au titre de l'impôt sur le revenu) :

6% de la 6ème année de détention à la 21ème année incluse ;
4% la 22ème année de détention.

Un abattement annuel pour durée de détention des parts est accordé comme suit (au titre des prélèvements sociaux) :

1,65% de la 6ème année de détention à la 21ème année incluse ;
1,60% la 22ème année de détention ;
9% de la 23ème année de détention à la 30ème année incluse.

En conservant vos parts pendant une durée de 15 années, vous bénéficierez :

au titre de l'impôt sur le revenu, d'un abattement pour durée de détention de 60% (6% x 10 années) et acquitterez donc un impôt calculé sur 40% de la plus-value, au taux de 19% ;
majoré éventuellement d'une surtaxe progressive de 2% à 6% de la plus-value au-delà de 50.000 € ;
au titre des prélèvements sociaux, d'un abattement pour durée de détention de 16,5% (1,65% x 10 années) et acquitterez donc des prélèvements sociaux calculés sur 83,50% de la plus-value, au taux de 17,2%.

Ainsi, l'objectif de cet investissement réside dans la conservation des parts, jusqu'à la vente des immeubles et la liquidation de la SCPI.

Consultez plutôt les exemples chiffrés ci-dessous ! Et cliquez ici pour obtenir votre simulation personnalisée, sans aucun engagement de votre part !

Exemple chiffré SANS recours au crédit :

Votre foyer fiscal est soumis à une tranche marginale d'imposition de 41%.
Vous disposez de revenus fonciers existants pour un montant de 30.000 € par an.

En souscrivant pour 100.000 € de parts de SCPI de « déficits fonciers », les travaux déductibles seront de 55.000 € (24.750 € en année N et 30.250 € en anné N+1), soit 55% du montant de votre souscription.

	année N	année N+1	cumul
Appels de fonds des travaux	24.750 €	30.250 €	55.000 €
Gain IR (41%)	10.147 €	12.402 €	22.549 €
Gain PS (15,5%)	3.836 €	4.689 €	8.525 €
CUMUL	13.983 €	17.091 €	31.074 €

Votre économie fiscale représentera 31% du montant de votre souscription.

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Exemple chiffré AVEC recours au crédit :

Votre foyer fiscal est soumis à une tranche marginale d'imposition de 41%.
Vous disposez de revenus fonciers existants pour un montant de 30.000 € par an.

En souscrivant pour 100.000 € de parts de SCPI de « déficits fonciers », les travaux déductibles seront de 55.000 € (24.750 € en année N et 30.250 € en année N+1), soit 55% du montant de votre souscription.

Bilan de l'investissement	montants
Parts de SCPI souscrites	100.000 €
Loyers perçus de la SCPI	52.660 €
Gestion, entretien, impôts fonciers, ass	- 8.951 €
IR et PS économisés	37.566 €
IR et PS payés sur les loyers de la SCPI	- 6.049 €
Remboursements du prêt	- 146.287 €
Trésorerie cumulée	- 71.060 €
Valeur des parts de la SCPI à terme (+2%/an)	135.949 €
Gain net	64.889 €
Taux de rentabilité interne (TRI)	+18,2%

(Simulation financière non contractuelle à vocation informative ne constituant pas un engagement)

Accession avec une faible mise de fonds

En souscrivant des parts de SCPI, vous en devenez associé et profitez des atouts de ce support collectif.

Vous déterminez librement votre montant d’investissement, à partir de 5.000 € (soit 10 parts de 500 €).

Bien sûr, les parts peuvent être acquises à crédit.

Diversification du patrimoine

Grâce aux capitaux collectés, la SCPI investit dans une sélection d'immeubles à usage d'habitation, situés en centre-ville, exclusivement orientés autour du bâti ancien à rénover.

Seule la diversification géographique et structurelle (surfaces) réduit les risques patrimoniaux en termes de revenus et de plus-value. La détention collective, source de mutualisation, apporte la réponse à ce besoin.

Gestion déléguée

La société de gestion prend en charge la gestion du patrimoine depuis la recherche des immeubles et des locataires jusqu'à l’entretien des logements puis la vente des immeubles. Vous êtes ainsi libéré de toute contrainte.

Des revenus réguliers

Le patrimoine de la SCPI se compose de logements qui sont mis en location. Chaque trimestre, après constitution du patrimoine, vous percevez une quote-part de ces loyers nets des frais de gestion et de charges.

Jusqu'à la mise en location des lots, vous encaisserez des revenus financiers. A compter de la date de location des logements, vous disposerez de revenus fonciers nets de charges.

Perception d'un capital

Vous percevrez un capital correspondant à la valeur des parts lors de la dissolution programmée de la SCPI (durée statutaire de 15 ans, sauf prorogation).

Toute médaille a son revers !
L'investisseur doit être conscient de supporter les risques et inconvénients suivants :

pendant la constitution du patrimoine à rénover, la SCPI n'aura pas ou peu de recettes locatives ou financières ; elle ne percevra des loyers qu'à compter de la mise en location des immeubles acquis ;
la SCPI ne peut fournir aucune garantie sur le rendement, le capital, la liquidité des parts ;
la revente des parts n'est pas garantie ;
les investisseurs sur le marché secondaire ne bénéficieraient pas des avantages fiscaux ;
les parts doivent être conservées 3 ans au moins à compter de la dernière imputation des déficits fonciers sur le revenu global, sauf à remettre en cause l'avantage fiscal ;
la durée de détention prescrite des parts est de 15 années, correspondant à la durée de vie de la SCPI ;
à la dissolution de la SCPI, la plus-value sera partiellement imposée, selon la législation en vigueur.

Pour vous, nous avons sélectionné une SCPI de « déficits fonciers » agréée et gérée par un intervenant majeur du marché.

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IMMOBILIER PAPIER - SCPI

De quoi s'agit-il ? Au lieu d'acquérir directement un bien immobilier physique, l'épargnant investit dans un placement collectif. Il acquiert des parts d'une SCPI (société civile de placements immobiliers), propriété collective de biens immobiliers. L'objet de la SCPI est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier collectif.

L'IMMOBILIER LOUÉ MEUBLÉ

Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur la location meublée sans jamais oser le demander ! La « location meublée » quel que soit le cadre fiscal choisi, porte sur un local d'habitation, pourvu des meubles et objets mobiliers, permettant au locataire d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels.

L'IMMOBILIER EN DEMEMBREMENT

Le principe est celui de l'acquisition de la seule nue-propriété d'un bien immobilier de qualité, assortie d'un usufruit temporaire de 15 ans à 20 ans, octroyé à un bailleur institutionnel. Au terme de la période prévue, l'investisseur possède la pleine propriété du bien.

Tout savoir sur l'immobilier en démembrement

Nos partenaires GLOBAL Patrimoine®

Une totale liberté nous donne accès à l’ensemble du marché et nous octroie une entière latitude de prescription.

A la différence des membres de réseaux, nous ne sommes soumis à aucune pression commerciale : ni contraints de promouvoir des produits « maison », ni astreints à la réalisation d’objectifs de prescription. Cela décuple la valeur ajoutée du conseil délivré. Nos préconisations sont établies sans aucun parti pris.

Nos clients bénéficient ainsi d’une recherche des meilleures solutions au sein d'une offre élargie. Elle est constituée d'une sélection habituellement peu accessibles de compagnies d'assurances, du fleuron des sociétés de gestion financières indépendantes et des plus belles qualités de signatures immobilières.