L'immobilier en démembrement

Découvrez le schéma de l'investissement immobilier en démembrement  :

• si vous n'avez pas encore effectué d'investissement immobilier locatif,
• si vous ne souhaitez en supporter ni les risques, ni les charges,
• si vous détenez déjà un bien immobilier de rapport et payez des impôts sur vos revenus fonciers  ou que vous êtes peut-être assujettis à l'ISF.

Le principe de l'achat en démembrement

Le principe est celui de l'acquisition de la seule nue-propriété d'un bien immobilier de qualité, assortie d'un usufruit temporaire de 15 ans à 20 ans, octroyé à un bailleur institutionnel. Au terme de la période prévue, l'investisseur possède la pleine propriété du bien.

L'investisseur ne finance ainsi qu'une fraction de la valeur totale du bien (45% à 60%), selon la durée de l'usufruit. L'endettement est ainsi limité.

L'objectif de l'achat en démembrement

L'objectif est de sécuriser et simplifier l'investissement :

• en éliminant totalement les contraintes et les risques locatifs, intégralement supportés par l'usufruitier ;
• en percevant dès le départ, sous forme d'une réduction immédiate du prix d'acquisition, la totalité des loyers, nets de charges, escomptés sur la période ;
• en transférant sur l'usufruitier, pendant toute la durée, 100% des frais, taxes et charges.

Les avantages de l'achat en démembrement

A tout moment, le nu-propriétaire peut céder son bien, assorti de la durée de l'usufruit restant à courir. En cas de revente avant le terme, la fiscalité sera celle des plus-values immobilières.

Pendant la période de détention, la nue-propriété se valorise proportionnellement à la durée écoulée de l'usufruit. Le profit de l'opération est perçu sous forme de plus-value, en totale exonération d'impôt à l'échéance.

Pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité, ni sur le revenu, ni sur le patrimoine : impôt foncier et ISF (le passif afférent à un bien exonéré d'ISF n'étant plus déductible du patrimoine taxable).

Dans l'acte notarié d'acquisition, l'usufruitier s'engage à assurer l'entretien et les réparations, à procéder à des travaux lourds (exemples : ravalement, remplacement de chaudière), à restituer le bien lors de l'extinction de l'usufruit après remise en état des parties communes et privatives, selon un cahier des charges annexé à l'acte notarié.

Durant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire bénéficie d'une veille technique assurée par le syndic de copropriété.

L'usufruitier est un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative conventionnée. Ce schéma lui permet d'accroître sa capacité d'intervention, sans devoir mobiliser des ressources propres. Possédant le plus souvent plusieurs dizaines de milliers de logements en patrimoine, il présente tous les gages de pérennité et de solvabilité de nature à sécuriser le nu-propriétaire.

Les programmes sont situés dans les communes les plus recherchées pour leur environnement et la qualité de vie qu'elles procurent. C'est pour cette raison que les bailleurs institutionnels (usufruitiers) recourent à ce schéma de financement pour remplir leur mission, dans les communes où le prix du foncier est plus élevé.

Pour vous, nous avons sélectionné plusieurs partenaires de référence.

 Consultez-nous
Pour obtenir une documentation et une simulation personnalisée, sans aucun engagement de votre part !