Découvrez le schéma de l'investissement immobilier en démembrement :
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Le principe est celui de l'acquisition de la seule nue-propriété d'un bien immobilier de qualité, assortie d'un usufruit temporaire de 15 ans à 20 ans, octroyé à un bailleur institutionnel. Au terme de la période prévue, l'investisseur possède la pleine propriété du bien.
L'investisseur ne finance ainsi qu'une fraction de la valeur totale du bien (45% à 60%), selon la durée de l'usufruit. L'endettement est ainsi limité.
L'objectif est de sécuriser et simplifier l'investissement :
A tout moment, le nu-propriétaire peut céder son bien, assorti de la durée de l'usufruit restant à courir. En cas de revente avant le terme, la fiscalité sera celle des plus-values immobilières.
RENTABILITEPendant la période de détention, la nue-propriété se valorise proportionnellement à la durée écoulée de l'usufruit. Le profit de l'opération est perçu sous forme de plus-value, en totale exonération d'impôt à l'échéance.
Pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité, ni sur le revenu, ni sur le patrimoine : impôt foncier et ISF (le passif afférent à un bien exonéré d'ISF n'étant plus déductible du patrimoine taxable).
Dans l'acte notarié d'acquisition, l'usufruitier s'engage à assurer l'entretien et les réparations, à procéder à des travaux lourds (exemples : ravalement, remplacement de chaudière), à restituer le bien lors de l'extinction de l'usufruit après remise en état des parties communes et privatives, selon un cahier des charges annexé à l'acte notarié.
Durant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire bénéficie d'une veille technique assurée par le syndic de copropriété.
L'usufruitier est un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative conventionnée. Ce schéma lui permet d'accroître sa capacité d'intervention, sans devoir mobiliser des ressources propres. Possédant le plus souvent plusieurs dizaines de milliers de logements en patrimoine, il présente tous les gages de pérennité et de solvabilité de nature à sécuriser le nu-propriétaire.
Les programmes sont situés dans les communes les plus recherchées pour leur environnement et la qualité de vie qu'elles procurent. C'est pour cette raison que les bailleurs institutionnels (usufruitiers) recourent à ce schéma de financement pour remplir leur mission, dans les communes où le prix du foncier est plus élevé.
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De quoi s'agit-il ? Au lieu d'acquérir directement un bien immobilier physique, l'épargnant investit dans un placement collectif. Il acquiert des parts d'une SCPI (société civile de placements immobiliers), propriété collective de biens immobiliers. L'objet de la SCPI est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier collectif.
Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur la location meublée sans jamais oser le demander ! La « location meublée » quel que soit le cadre fiscal choisi, porte sur un local d'habitation, pourvu des meubles et objets mobiliers, permettant au locataire d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels.
Le principe est celui de l'acquisition de la seule nue-propriété d'un bien immobilier de qualité, assortie d'un usufruit temporaire de 15 ans à 20 ans, octroyé à un bailleur institutionnel. Au terme de la période prévue, l'investisseur possède la pleine propriété du bien.
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