Si votre situation est la suivante...

• vous n'avez pas encore effectué d'investissement immobilier locatif. Vous ne souhaitez en supporter ni les risques, ni les charges...
  
        ou
  
  
• vous détenez déjà un bien immobilier de rapport et payez des impôts sur vos revenus fonciers. Vous êtes peut-être assujettis à l'ISF...

• Exemple d'acquisition d'un appartement d'une valeur de 255.000 € en pleine propriété, soit 143.000 € en nue-propriété avec usufruit temporaire de 17 ans.
  
  
• Financement en totalité par un crédit amortissable de 17 ans au taux de 4,8%.
  
  
• 3 modes d'acquisition : classique, « de Robien », en démembrement.
  
  
  

  mode d'acquisition	classique	de ROBIEN	démembrement
  prix d'acquisition + frais (2,5%)	261.500 €	261.500 €	146.500 €
  loyers (+1,5%/an)	220.000 €	196.000 €	0 €
  gestion, entretien, impôt foncier, ass	- 55.000 €	-55.000 €	0 €
  IR payé ou économisé	- 24.700 €	26.500 €	(1)  0 €
  ISF payé ou économisé	- 11.300 €	- 11.300 €	6.300 €
  intérêts d'emprunt	- 121.500 €	- 121.500 €	- 68.000 €
  remboursement du prêt	- 261.500 €	- 261.500 €	- 146.500 €
  trésorerie cumulée	- 254.000 €	- 226.800 €	- 208.200 €
  valeur du bien à terme (+1,5%/an)	328.500 €	328.500 €	328.500 €
  plus-value à terme	67.000 €	67.000 €	182.000 €
  gain net	74.500 €	101.700 €	120.300 €
  en % de l'acquisition initiale	28%	39%	82%

  
  simulation, non contractuelle, permettant de comparer différents modes d'acquisition d"un même bien immobilier et ne constituant pas un engagement
  
   Hypothèses retenues :
  

• L'acquéreur est soumis à l'IR dans la tranche à 30%.
  
• (1) Les intérêts d'emprunt sont imputés sur les revenus fonciers existants ou à venir. Cela génère alors une économie d'IR.
  
• L'acqéreur est soumis à l'ISF dans la tranche à 0,55%. Les biens détenus en nue-propriété ne sont pas imposés.
  
• Loyers libres : rendement brut de 4,5% ; loyers « de Robien » : rendement brut de 4,0%.
  
• Charges locatives : 25% des loyers libres encaissés.
  
  
  

• en éliminant totalement les contraintes et les risques locatifs, intégralement supportés par l'usufruitier ;
  
  
• en percevant dès le départ, sous forme d'une réduction immédiate du prix d'acquisition, la totalité des loyers, nets de charges, escomptés sur la période ;
  
  
• en transférant sur l'usufruitier, pendant toute la durée, 100% des frais, taxes et charges.
  
  

• LIBERTE
  
  A tout moment, le nu-propriétaire peut céder son bien, assorti de la durée de l'usufruit restant à courir. En cas de revente avant le terme, la fiscalité sera celle des plus-values immobilières.
  
  
• RENTABILITE
  
  Pendant la période de détention, la nue-propriété se valorise proportionnellement à la durée écoulée de l'usufruit. Le profit de l'opération est perçu sous forme de plus-value, en totale exonération d'impôt à l'échéance.
  
  Pendant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité : ni sur le revenu, ni sur le patrimoine (impôt foncier, ISF).
  
  
• SECURITE
  
  Dans l'acte notarié d'acquisition, l'usufruitier s'engage à assurer l'entretien et les réparations, à procéder à des travaux lourds (ex : ravalement, remplacement de chaudière), à restituer le bien lors de l'extinction de l'usufruit après remise en état des parties communes et privatives, selon un cahier des charges annexé à l'acte notarié.
  
  Durant toute la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire bénéficie d'une veille technique assurée par le syndic de co-propriété.
  
  L'usufruitier est un bailleur institutionnel, professionnel de la gestion locative conventionnée. Ce schéma lui permet d'accroître sa capacité d'intervention, sans devoir mobiliser des ressources propres. Possédant le plus souvent plusieurs dizaines de milliers de logements en patrimoine, il présente tous les gages de pérennité et de solvabilité de nature à sécuriser le nu-propriétaire.
  
  
• QUALITE
  
  Les programmes sont situés dans les communes les plus recherchées pour leur environnement et la qualité de vie qu'elles procurent.
  
  Cest pour cette raison que les bailleurs institutionnels (usufruitiers) recourent à ce schéma de financement pour remplir leur mission, dans les communes où le prix du foncier est plus élevé.